城市宜居改善发展新方向，大王山片区持续升级

引言：大王山规划利好不断，片区楼市稳定向上发展，从量价飞跃到品质迭代。在“生态+产业”双引擎赋能下，片区形成良性循环，助推大王山走上持续升级之路。

市场双优

【资料图】

片区进入价值兑现期，有价有市双优市场

2022年底湘江科学城启动，2023年5月大王山云巴开通，地铁3号南延线预计6月底试运营……，2023年大王山片区利好不断，房地产市场对此迅速反应。2023年1-5月大王山片区商品住宅成交建面22.57万方，相比去年同期同比上涨57%，处于近5年同期第二高位。多利好冲击下，大王山疫情后市场快速修复，客户入市积极，片区韧劲显现。

大王山楼市近年发展强劲，片区成交量起势从2018年开始，2020年达到峰值水平，21年和22年受疫情影响，长沙楼市成交量集体下行。但大环境悲观之时，大王山片区始终保持持续上涨的价格趋势， 22年价格涨幅同比高达18%，疫情期间完成了片区从刚需市场向改善市场的转型升级。

从2020年至今，片区商品住宅成交量一直稳定的维持在长沙主城区49个板块中TOP5，是有价有市的双优市场。

片区实现楼市量价双优也多得益于红盘助力。

保利长交锦上2022年9月首开入市，集中开盘去化率均在7成以上，今年4-5月连开三次，平均去化率高达87%。

华润置地润樾府轻开盘，重持销，推售节奏较快，2022年月均流速91套，月均销售面积1.24万方， 2023年月均流速提高至115套，月均销售面积1.75万方。

大王山片区进入价值兑现期，配套和产业的快速落地，也赋予项目更高的价值潜力，片区项目均呈现热度和流速持续攀升的良好发展势头。

品质向上

市场迭代更新，改善产品占据主导地位

大王山片区近年的发展不仅是住宅量价的飞跃，更是片区楼市品质迭代更新发展。

迭代趋势1

头部品牌房企市占率近9成

2017年以前，大王山片区楼市处于量价低位的态势，以本土小型房企为主。2017年品牌房企开始入驻，2021年头部房企入驻速度加快，目前片区已进驻头部品牌房企包括华润、保利、龙湖、建发、旭辉等。

从2017年-2023年商品住宅成交面积中不同类型房企占比也可以发现，品牌和头部房企占比超过9成，本土国企和中小房企合计占比不到1成，其中本土民企占比仅2%，可见大王山片区楼市开发是以头部优质房企为主导的。

品牌房企在产品打造方面具有较大优势。

以国宸府｜旭辉·龙光·金地商置项目为例，项目由旭辉、龙光、金地商置三大品牌房企联合打造，从产品设计、呈现到外景展示以及项目交付都颇具匠心。

优质房企布局能赋予片区更好的城市展示面和更加健康的居住环境。

迭代趋势2

中低容占比为绝对主力

而从涉宅地容积率分布则可以看出，2-2.5之间中低密住区占比最高，达到55%，2以下低容住区市占率34%，整体市场3以上高容住区仅1成，这也奠定了片区低容舒适住区的主基调。

代表性项目是龙湖江与城， 2021年龙湖携TOP系洋房入驻大王山，打造11层和17层全洋房和小高纯板楼低密社区，兼得生态环境、交通、教育、商业、医疗、景区等多项核心配套，居住舒适度更高。

迭代趋势3

改善产品22年开始占据市场主导地位

片区另一大发展趋势则是改善产品成交占比的逐年提高。22年之前，片区仍以刚需产品为主，市占率维持在8成以上。22年改善市场发力，其中140-180平产品占比上升33个百分点，140平以上占比累计占比达到55%。23年进一步升至62%，改善产品占据市场主导地位，市场完成了刚需向改善市场迭代的发展。

结构市场的变幻背后是住宅产品的更新换代，刚需大盘占比降低，纯改善住区发力，凭借丰富的山水景观资源优势，片区低密宜居墅区的声量愈发高涨。典型项目是中国铁建梦想龙隐台和梦想麓隐桐溪。

中国铁建梦想龙隐台以165-239平洋房和205-240平叠墅产品为主，项目容积率仅1.3，绿化率达43%，依托南北高差约15米原山台地地貌，打造地铁口低容山水墅区，2022年11月首开去化89%。

梦想麓隐桐溪以建面约290㎡大平层和210㎡城市双拼叠墅产品为主，配以约10万方隐系园林，主打优雅低密纯改善住区，2021年8月首开去化率100%。

预期积极

生态+产业双引擎赋能，宜居改善发展新方向

从未来发展来看，长沙主城区土地开发殆尽，后市以城市更新为主，地段高于品质，宜居改善需求是外扩趋势。湘江南北流向，注定城市东西扩张以产业为主，南北扩张则兼具生态和产业双赋能，其中位于城南的生态宜居大城大王山更是优势独具。

大王山拥有两洲（巴溪洲、鹅洲）、三山（大王山、狮峰山、伏龙山）、四水（湘江、靳江河、桐溪水系、观音港水系），片区蓝绿占比达到73%。约3800亩大王山森林公园、约1200亩巴溪洲、约1800亩鹅洲，10公里桐溪水系，还有静谧的联江公园、湘江女神公园等硬核生态景观资源，2022年12月确定为省级旅游度假区，目前正朝着世界级文旅高地飞速发展。

(大王山山水空间格局和湘江科技城规划图)

一半山水一半城，生态优势突出，兼具文旅和科创双高端产业落地和启动的大王山片区优势凸显，成为城市宜居改善发展的新方向。

这也能从土地市场窥见一二，片区土地成交楼板价和住宅限价逐年走高，23年楼板价临近突破6000元大关，住宅限价提高至13400元/㎡，而且从片区目前的发展趋势来看，两方面都还有较大的上涨动力，片区走向品质定价是大势所趋。

2023年片区土地市场火热程度进一步提升， 2023年大王山片区拟出让地块6宗，其中已出让3宗，除A05加油站地块外，另外两宗分别以竞价15轮溢价14%和竞价17轮溢价率15%成交。除了地价和限价双上行外，房企参拍热情同样高涨。

其它如A36地块、A20-1/-2地块和A08/A09/A10地块均处于待出让状态，今年5月洋湖垸板块挂出一宗重磅纯住宅地块，起拍楼板价13500元/平，为长沙有史以来单价最高的地块引发全市热议，价值传导下也带动了板块交汇处的A20-1/-2地块成为市场瞩目焦点。

土拍高地

强生态、优教育、高性价等，新挂土地大热

A20地块（ [2023]长沙市030号）位于大王山和洋湖垸交界处，地块起始楼面价为4392元/平。是近两年周边已出让地块中价格最低的，不到洋湖地王地块的三分之一，比相距仅600米的中建地块低3658元/平。在片区地价持续攀升下，高性价比优势越发凸显。

宗地将配建一所中学和一个公园，相邻的社仓中学拟引进长郡中学，教育方面有明显优势。莲坪城市公园（暂定名）规划面积达5万方，被项目半包围，可以算是项目半个园林，南面与未来将保持原生态的狮峰山公园距离仅一条马路，北面紧邻2层楼的地铁三号线洋湖垸车辆站，项目高层甚至可直观洋湖景观；西面是希望小学，直线距离300米范围内流过靳江河。地块周边被自然景观环绕，景观资源丰富。

除此之外，地块商业配套也有明显优势，2公里范围内有长沙荟聚以及大王山规划的商业中心地块，驱车5分钟内可享受高能级商业资源。交通上，与地铁3号线山塘站直线距离在1公里以内，可使用地铁出行；自驾出行则无论是通过北面的联江路前往洋湖、滨江等地还是通过南面的莲坪路隧道（规划）前往河东都非常方便。另外，地块所处文旅板块，文旅资源充沛；紧邻湖南妇女儿童医院，医疗完善等配套优势，组成了一个名校+景观+集中商业配套的5分钟生活圈。

（A20地块周边配套图）

A20地块是纯住宅地，总占地218亩，总建筑面积32万方，容积率2.2。宗地总体量大，而且容积率趋于中下，可打造现在流行的低密组合产品实现溢价。更重要的是洋湖地块预计单价在3.5万/平以上，洋湖片区未来将以高端项目为主，改善客户外溢，A20地块质素优越，地理位置相近，承接度好，性价比更高。

大王山本次供应的A20地块呈现宜居生态、低密高端、近水望山、教育大盘、高性价比等显性基因，因此市场关注度高，未拍先火。

总结：大王山片区价值持续攀升，生态宜居大城成型，楼市也从红利兑现步入品质升级阶段，在城市宜居改善需求南移大势之下，片区升级加速，土地价值进一步凸显。

来源：克而瑞湖南区域

撰写：曾婷婷

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